* 참고자료
서울시 주거정책: 개정 주택임대차보호법 가이드북 다운로드
임대차3법은
2020.7.31. 개정 '주택임대차보호법'과
'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 뜻하며,
계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제 세가지 제도를 담은 개정안이다.
계약갱신청구권제
세입자가 2년동안 집을 빌려서 사용한 뒤,
1회에 한해 계약 2년 연장을 요구할 수 있으며,
임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못 한다.
※ 말 안하고 있으면 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신과는 다른 제도이다.
단, 세입자는 계약 만료 6개월 전 ~ 1개월 전 까지
연장 의사를 밝히지 않으면 요구권을 쓸 수 없으며
2020년 12월 10일 이후 발생한 계약은(신규/갱신)
6개월 전 ~ 2개월 전까지 연장 의사를 밝혀야 한다.
계약갱신 요구가 집주인에게 명확하게 전달되어야 인정되므로,
이를 위해서는 내용증명이 가장 정확하다.
통화 녹음이나 문자 전송 후 답장을 받는 것 등의 행위도 효력이 있다.
또한, 계약 연장 후 계약 해지는 얼마든지 가능하나,
집주인에게 3개월 전 퇴거를 통보해야 한다.
예를 들어 이번달에 갑자기 해지하고 나가면 3개월간은 월세를 내야 한다.
그렇다면 집주인은 계약 연장을 무조건 해야 하는가?
계약갱신 청구를 거부할 수 있는 예외적인 경우가 9가지 있는데,
대표적인 것이 본인 혹은 본인의 부모,자녀가 직접 거주할 목적인 경우 또는
월세가 2개월 이상 밀린 경우 세입자의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있다.
주택임차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 9가지 예외 사항이 명시되어 있다.
직접 거주 목적으로 거절한 경 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속이
2년간 실거주를 해야 하며(세입자가 갱신할 수 있는 계약이 2년이므로)
실거주 목적이 아닌데 세입자의 계약 갱신 요구를 거부한 것으로 밝혀질 경우
세입자는 손해배상청구가 가능하다.
전월세 상한제
집주인이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세의 상승폭을
직전 계약액의 최대 5%로 제한한다.
집이 팔려 집주인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도 똑같이 적용된다.
무조건 재계약 시 5% 인상된다는 말이 아니라, 협의에 따라 올리되 최대 금액이 5%라는 말이다.
단, 세입자가 계약갱신요구권을 사용하지 않는 경우 5%가 넘는 금액으로 인상이 가능하다.
즉 세입자와 임대인 간 협의에 따라 5% 이상 인상이 가능하다.
또, 전세를 월세로 전환 시, 세입자의 동의 하에 가능한데
전환 시에도 기준금리 + 2%가 법정 전환율이다.
예를 들어, 전세 5억을 보증금 3억, 나머지 월세로 전환 시
2020년 12월 기준으로 기준금리 0.5% + 2% = 2.5%가 법정 전환율이다.
그러면 전세금에서 보증금을 뺀 나머지 2억으로
2억 * 2.5% = 5백만원
5백만원을 12달로 나누면 월 약 41만원이 월세 금액이 되는 것이다.
전월세 신고제
2021년 6월 1일부터는 집주인과 세입자는 주택임대차 계약을 맺으면
30일 내로 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을
관청에 의무적으로 신고해야 한다. (한 쪽이 거부 할 시 단독 신고 가능)
임대차 신고가 확정일자 부여로 간주되어 세입자는 이후 따로
조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받을 수 있다.
기대와 현실
정부는 세입자의 권리를 신장시켜, 전세 난민의 감소를 기대하고 있다.
이 법은 이전 계약에도 소급적용되므로, 계약기간이 많이 남은 임차인의 경우
이번에 적용된 전·월세상한제와 계약갱신청구권을 통해
5%이하 상승된 임대료로 향후 재계약할 수 있다.
하지만, 전·월세상한제의 경우 기존 세입자 퇴거 후
새로운 세입자와의 계약에는 상승폭 제한이 없기 때문에
오히려 신규 계약에서 임대인이 가격을 최대한 올리지 않겠냐는 우려가 있다.
이 때문에 기존 세입자와 신규 세입자 간 이중 가격이 적용돼 시장이 왜곡될 것이라는 우려도 함께.
또한, 전·월세신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 발생하므로,
확정일자를 받지 않고 있다가 전세금을 보호받지 못하는 경우가 줄어들 수 있게 되었고,
신고를 통한 실거래가 정보 획득으로 시의성있는 부동산 시세를 파악할 수 있게되었다
하지만, 임대차 3법 중 2법이 시행된 현재, 신규 계약 건의 전세 매물이 많이 사라지며
전세가가 매매가에 근접하게 치솟는 현상이 나타났다. 전세 수급 불균형이 발생한 것이다.
그리고 서울지역 전세난으로 인해 서울 외곽, 경기도, 인천 등의
중저가 아파트에 대한 수요가 늘어나는 경우도 생각해 볼 수 있다.
또한 개정 임대차법이 시행된 8월 이후, 법원 경매 물량도 지속적으로 감소세를 보이고 있다.
통상 급매로도 판매되지 않을 경우 경매로 돌려지는데, 경매로 넘어가지 않고 물건이 소진되어
경매 물량이 줄어들었다고 볼 수 있는 것이다.
이처럼 현재는 정부 시책의 의도가 바로 시장에 반영되지 않고 오히려 반대의 모습을 나타내는 양상이다.
코로나19 사태로 인해 시장에 풀린 유동성 변수가 규제에 대한 풍선효과를 유발하고 있다.
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