화폐의 가치는 낮고, 자산의 가치는 높은 시대
대표적인 자산인 부동산에 대해서도 조금 알아야 할 것 같다.
나는 지금 부동산의 부 자가 뭔지도 모르는 부린이이다.
뭐부터 공부해야 할지도 막막한데
많이 들어는 봤지만, 무슨 뜻인지 정확히는 모르는
건폐율과 용적률을 이번 기회에 정리하고 넘어가고자 한다.
1. 건폐율
건폐율(Building Coverage): 대지면적에 대한 건축면적의 비율
한자어보다 영어가 훨씬 의사소통이 쉬운 시대가 왔다.
건폐율은 건어물인가 뭔가 싶은데, 빌딩 커버리지라고 하니까 느낌이 바로 온다.
말 그대로 "건물이 토지를 얼마나 덮고 있나",
"건물 바닥은 토지 면적의 몇 배?"를 묻는 것이 건폐율이다.
토지면적의 대부분이 건물로 이루어진 도시는 건폐율이 높은 곳,
반면 듬성듬성 건물이 위치한 시골은 건폐율이 낮은 곳이다.
즉, 한 지역의 건폐율을 보면 대충 그곳이 어느 정도 밀도로 개발이 되어있는지 가늠할 수 있다.
건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있으며, 그 기준은 아래와 같다.
- 제1종 전용주거지역: 50퍼센트 이하
- 제2종 전용주거지역: 50퍼센트 이하
- 제1종 일반주거지역: 60퍼센트 이하
- 제2종 일반주거지역: 60퍼센트 이하
- 제3종 일반주거지역: 50퍼센트 이하
- 준 주거지역: 70퍼센트 이하
- 중심상업지역: 90퍼센트 이하
- 일반상업지역: 80퍼센트 이하
- 근린상업지역: 70퍼센트 이하
- 유통상업지역: 80퍼센트 이하
- 전용공업지역: 70퍼센트 이하
- 일반공업지역: 70퍼센트이하
- 준 공업지역: 70퍼센트 이하
- 보전녹지지역: 20퍼센트 이하
- 생산녹지지역: 20퍼센트 이하
- 자연녹지지역: 20퍼센트 이하
- 보전관리지역: 20퍼센트 이하
- 생산관리지역: 20퍼센트 이하
- 계획관리지역: 40퍼센트 이하
- 농림지역: 20퍼센트 이하
- 자연환경보전지역: 20퍼센트 이하
도시에는 건폐율이 높은 중심상업지역 등의 토지가 많고,
시골에는 건폐율이 낮은 계획관리지역 등의 토지가 많다고 볼 수 있겠다.
2. 용적률
용적률(Floor Area Ratio): 대지면적에 대한 연면적의 비율*
용적률은 "건물 바닥의 합계가 토지면적의 몇 배인가"를 묻는 지표이다.
위 그림을 예로 들자면, 100m² 토지에 50m² 면적의 2층 건물이 자리잡고 있다.
이 건물의 용적률은 100%이다.
토지면적 100m²과
건물 바닥 면적의 합(1층 50m² + 2층 50m²)의 비율이 용적률이기 때문이다.
*연면적 = 한 건물의 모든 바닥 넓이의 합. 위 예시에 의하면 1층과 2층바닥의 합
만일 위 토지가 용적률이 100%로 제한되어 있고,
건폐율이 100%로 제한되어 있다면
토지 전체를 덮는 1층짜리 건물을 짓거나
위 그림처럼 바닥이 50m²인 2층짜리 건물을 지을 수 있는 것이다.
이는 다른 말로 표현하자면, 용적률이 높으면 높은 건물을 지을 수 있게 된다는 뜻이다.
단, 용적률이 높으면 그만큼 대지에 대한 지분을 많이 나누어갖게 된다는 뜻이니
재건축, 재개발 등과 관련해서는 그 수익을 나누어야 할 사람이 많다는 뜻도 된다.
용적률 또한
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있으나,
건폐율과는 다르게 일정 범위를 정하고 있으며
그 범위 내에서 각 지자체의 조례로 정하게 되기 때문에
개별 토지별로 확인이 필요하다.
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